吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见_北京京云律师事务所
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吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见

发布日期:2017-01-03   点击次数:1016



  第一条 为了确保拆迁当事人的合法权益,确保非住宅房屋拆迁补偿评估的独立、客观、公正、合法,根据有关法律、法规和规章,制定本意见。

  第二条 本意见所指非住宅房屋,包括工业、商业、办公等用途的建筑物、构筑物及其合理使用的附属物和附属设施设备。

  第三条 评估非住宅房屋拆迁补偿价值,应当评估其房地产的市场价值,不含违章建筑。

  第四条 非住宅房屋使用的土地是集体建设用地的,可参照国有划拨土地使用权进行评估。

  第五条 评估要遵循合法原则,非住宅房屋的结构、用途、建筑面积应当以房屋权属证书及权属档案记载为依据。

  无房屋权属证书,但有规划、土地审批手续的,按规划批准用途评估。

  规划现状图件或档案记载证明是1984年1月5日前的房屋,按证据证明的用途、面积评估。

  第六条 评估应当选择适宜的方法,能采用两种方法的应当选择两种方法进行评估。

  采用成本法进行评估的,不能高估取得土地成本,开发成本,有关税费,利润,不应低估折旧。

  采用收益法进行评估的,净收益和报酬率不应过高或过低。

  采用市场法评估时,应当选取与评估对象最为类似的交易实例作为可比实例,不能选取过低或过高的交易实例做可比实例。

  第七条 评估闲置的非住宅房屋的,应当评估其正常经营或正常使用的价值。

  第八条 非住宅房屋接入城市基础设施管网的费用,应当以被拆迁人提供的缴费凭证做为依据,并在报告中说明。

  第九条 非住宅房屋有特许经营许可证的(加油站等),应当考虑特许经营权的权益价值。

  第十条 拆迁当事人对评估结果有异议的,可以要求原评估机构复估,也可以另行委托其他有资格的机构评估。

  当事人对复估结果或另行委托的评估结果仍有异议的,可以向市(州)房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定,市(州)专家委员会不受理的,可以直接向吉林省房地产价格评估专家委员会申请专家鉴定。

  第十一条 拆迁当事人应当选择资质高,业务精,实力强,信誉好的具有拆迁评估资质的机构。

  第十二条 国家一级资质的房地产评估机构设立的分支机构,应当到省房地产行政主管部门备案,没有备案的,不能在我省从事非住宅房屋拆迁补偿评估。

  在省房地产行政主管部门备案的分支机构,必须以设立该分支机构的房地产估价机构的名义承揽业务,出具的报告必须加盖设立分支机构的房地产估价机构公章。

  第十三条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员,依据相关规定进行处罚,并计入信用档案。

  (一)出具不实评估报告的;

  (二)与拆迁当事人一方串通,损害对方合法权益的;

  (三)以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的;

  (四)允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的;

  (五)多次被申请鉴定,经查证,确实存在问题的;

  (六)违反国家标准《房地产估价规范》和本意见以及其他规定的;

  (七)法律、法规规定的其他情形。